Chủ nhật, ngày 1 tháng 9 năm
2024
Một số điểm mới của Luật đất đai năm 2024.
23-8-2024
Ngày 18 tháng 01 năm 2024, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15), có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025, trừ Điều 190 và Điều 248 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2024) và Khoản 9 Điều 60 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 hết hiệu lực; việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 61/2022/QH15 ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Quốc hội về tiếp tục tăng, cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030.
Ngày 29/6/2024, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, trong đó sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, theo đó quy định Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều, đang được Chính phủ đề xuất có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024 với nhiều điểm mới tiến bộ. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã có những điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013 đáng chú ý như sau:
1. Luật Đất đai 2024 sửa đổi 08 luật:
- Luật Quy hoạch 2017 (Điều 243);
- Luật Thủy sản 2017 (Điều 244);
- Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015 (Điều 245);
- Luật Thi hành án dân sự 2008 (Điều 246);
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (Điều 247);
- Luật Lâm Nghiệp 2017 (Điều 248);
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 (Điều 249);
- Luật Đầu tư 2020 (Điều 250).
2. Sửa đổi nguyên tắc sử dụng đất
Điều 5 Luật Đất đai năm 2024 quy định nguyên tắc sử dụng đất: 1. Đúng mục đích sử dụng đất; 2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất; 3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất; 4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
(Điều 6, Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất: 1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. 2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. 3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.)
3. Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai
- Khác với Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì Luật Đất đai năm 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại Điều 23, 24, 25. Theo đó, quyền của công dân đối với đất đai gồm:
+ Tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai;
+ Tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai;
+ Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
+ Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
+ Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này
(Điều 23 Luật Đất đai năm 2024)
- Về quyền tiếp cận thông tin đất đai, công dân được tiếp cận các thông tin đất đai gồm:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
+ Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai;
+ Giao đất, cho thuê đất;
+ Bảng giá đất đã được công bố;
+ Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
+ Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Thủ tục hành chính về đất đai;
+ Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
+ Các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật.
(Điều 24 Luật Đất đai năm 2024)
- Về nghĩa vụ của công dân đối với đất đai:
+ Công dân có nghĩa vụ phải chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai;
+ Giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất;
+ Tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
(Điều 25 Luật Đất đai năm 2024)
Đây là những quy định mới, chưa được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013, điều này thể hiện sự tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024. Với các quy định này đã giúp ghi nhận, xác định cụ thể được các quyền và nghĩa vụ của công dân liên quan đến đất đai, để từ đó giúp bảo vệ kịp thời, hiệu quả các quyền lợi chính đáng của công dân, cũng như đảm bảo công dân thực hiện, tuân thủ đúng các nghĩa vụ đặt ra liên quan đến đất đai.
4. Sửa đổi quy định về phân loại đất
Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác, không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác, đồng thời sửa đổi lại định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng, theo đó nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê. Cách định nghĩa này khác so với cách định nghĩa theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Việc sửa đổi quy định về phân loại đất như Luật Đất đai năm 2024 là cần thiết, bởi điều này không chỉ giúp cho việc phân loại đất đai được thực hiện một cách khoa học, toàn diện mà còn làm cơ sở để phục vụ hiệu quả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó, tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định nguồn lực để thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số… Theo đó, Nhà nước có chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng để bảo đảm ổn định cuộc sống (khoản 2, Điều 16 Luật Đất đai năm 2024) như sau:
“a) Giao đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất;
b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức đất đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c) Giao đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền sử dụng đất;
d) Cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất.…”
Đối với người đã được giao đất, cho thuê đất lần đầu nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất thì được giao tiếp đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức và được miễn, giảm tiền sử dụng đất; trường hợp không còn hoặc thiếu đất nông nghiệp thì được giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất, kinh doanh và được miễn, giảm tiền thuê đất.
Nếu như Luật Đất đai năm 2013 quy định chính sách đất đai đối với người dân tộc thiểu số như có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng; có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp (Điều 27 Luật Đất đai năm 2013), thì Luật Đất đai năm 2024 đã quy định chi tiết hơn về các chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Điều này cho thấy, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa một cách đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của về Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" thể hiện rõ trách nhiệm của Quốc hội trong ban hành chính sách luôn hướng đến quyền lợi của đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, luôn vì mục đích không để ai bị bỏ lại phía sau.
6. Tiếp tục hoàn thiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Chương V), đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể, Luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo thống nhất của hệ thống quy hoạch đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở ba cấp gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch. Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, song nội dung quy định đơn giản hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Cùng đó, Luật cũng bổ sung danh mục dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra từ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2024 cũng tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định, diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đó phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ để người dân được biết. Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định (Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai năm 2024).
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định phải công bố công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 75): “1. Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch. 2. Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.”
(Điều 48 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi 2018) quy định công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: 1. Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch. 2. Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai. 3. Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai…”)
7. Hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất
Theo Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình. Tuy nhiên, tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất thì không có hộ gia đình. Cụ thể ở Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Do đó, từ năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình. Mặt khác, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.
Việc quy định hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất là cần thiết và phù hợp, điều này góp phần vào việc khắc phục những vấn đề khó khăn, bất cập đã gặp phải trong quá trình thực tiễn áp dụng. Thực tế, việc định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó nhưng thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn, phức tạp. Trước đây, do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử nên trong một số thời điểm nhất định, Nhà nước đã quy định giao đất cho hộ gia đình để lao động, sản xuất và sinh sống. Ngoài ra, có giai đoạn ở nước ta, một số địa phương có chính sách giãn dân nên các địa phương cũng giao đất ở cho hộ gia đình theo nhân khẩu. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện nay, những chính sách này đã hết hiệu lực và hộ gia đình cũng không còn là chủ thể sử dụng đất phổ biến được Nhà nước giao đất, cho thuê đất như trước đây. Vì vậy, việc quy định hộ gia đình không thuộc đối tượng sử dụng đất theo như Luật Đất đai năm 2024 là thực sự cần thiết.
8. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Theo Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013”. Tuy nhiên, tại Luật Đất đai năm 2024 đã quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân theo Luật Đất đai năm 2024 được quy định nâng lên là không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai năm 2024.
Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân. Quy định này là một điểm tiến bộ bởi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn, từ đó thúc đẩy ngành nông nghiệp ngày càng phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới.
9. Thống nhất tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với sổ đỏ, sổ hồng
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
- Trước đó nữa thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ, Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính).
- Ngày 21/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2009) quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó quy định về mẫu giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen). Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi này. Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất". Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì từ ngày 01/8/2024, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi theo quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật… (Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024).
10. Bổ sung quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất
Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất từ Điều 112 đến Điều 115, trước đó nội dung này không có trong Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 quy định việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định (Điều 112 Luật Đất đai năm 2024).
11. Quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
So với Luật Đất đai năm 2013, tại Chương IX của Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. (Khoản 8, Điều 126 Luật Đất đai 2024).
Quy định này đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Những nội dung này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư. Theo đó, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân. Đối với nhà đầu tư, quy định trên giúp đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư. Ngoài ra, quy định này còn góp phần xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, từ đó làm tăng chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia của Việt Nam.
12. Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Bên cạnh đó, Luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương. Đặc biệt, tại khoản 32 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 còn quy định: “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này”. Quy định này giúp đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.
Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi và việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất (Khoản 5, Khoản 6, Điều 91 Luật Đất đai 2024).
13. Bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
Luật Đất đai năm 2013 không quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220. Việc bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Luật Đất đai năm 2024 là điều cần thiết, với việc cụ thể hóa các nguyên tắc, điều kiện trong Luật như vậy sẽ tạo được nền tảng pháp lý quan trọng, từ đó giúp cho việc tách thửa, hợp thửa đất sẽ được thực hiện hiệu quả, an toàn, đầy đủ trên cơ sở phù hợp với tinh thần pháp luật đề ra.
14. Bổ sung quy định cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Theo Khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024: “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.” (Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.)
15. Xác định lại quy định về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
- Giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Điều 249 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 về giá của 01 m2 khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:
“Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.”
(Theo khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010: “Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành”)
- Luật Đất đai 2024 sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, cụ thể: Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”
(Theo Khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 quy định: 1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau: a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản).
16. Được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất
Một trong những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai năm 2024 là được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo tinh thần quy định tại điểm b Khoản 1 và Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 thì được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Đây là một quy định rất thông thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy sự phát triển của đất nước.
17. Phân cấp, phân quyền, đơn giản thủ tục trong quản lý, sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.
Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, Luật đã bổ sung một chương về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định về trách nhiệm, thời gian các bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác. Cùng đó, Luật cũng đưa ra quy định kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành có liên quan và quy định về dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai cũng được ghi nhận nhằm tạo công cụ để người dân, doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của cơ quan giải quyết thủ tục trên môi trường điện tử.
18. Về tài chính đất đai, giá đất
Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158). Luật Đất đai 2024 quy định 05 phương pháp định giá đất (1. Phương pháp so sánh; 2. Phương pháp thu nhập; 3. Phương pháp thặng dư; 4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; 5. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.)
(Luật Đất đai 2013 không quy định phương pháp định giá đất. Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất)
Luật cũng quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung từ ngày 01/01 của năm tiếp theo (Điều 159).
(Theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ).
Luật Đất đai năm 2024 còn quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Cũng theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất. (Điều 155)
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm, tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo (Khoản 2 Điều 153).
Luật cũng phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, đồng thời quy định cụ thể các phương pháp định giá đất trong luật, quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (Khoản 5 Điều 158). Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định cho phép các địa phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất (Khoản 4 Điều 160). Đây là một điểm mới trong tài chính đất đai của Luật này, điều này khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo luật.
19. Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại
Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai đo Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”.
Luật Đất đai năm 2024 vừa được thông qua đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc biệt, với việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai còn giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; tạo điều kiện để thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.
Thực hiện: Y Đông (Theo tài liệu tuyên truyền)
Số lượt xem:141
line_weight
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
infoTHÔNG TIN CHUNG
brightness_1 Lịch công tác HĐND-UBND huyện
brightness_1 Quy hoạch - Kế hoạch
brightness_1 Thông tin dự án
brightness_1 Thông tin tuyển dụng
brightness_1 Đề tài khoa học
brightness_1 Hệ thống quản lý văn bản VNPT-iOffice
brightness_1 Công khai Ngân sách
brightness_1 Thư điện tử công vụ
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
.jpg)
TRANG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ HUYỆN ĐĂK GLEI - TỈNH KON TUM
Cơ quan chủ quản: Văn phòng HĐND-UBND huyện Đăk Glei
Quản lý và nhập thông tin: Văn phòng HĐND-UBND huyện
Người phụ trách chính: Ông Đỗ Đăng Dự, Chánh Văn phòng HĐND-UBND huyện
Email: vphdndubnd.dakglei@kontum.gov.vn
1204414 Tổng số người truy cập: 7052 Số người online:
TNC
Phát triển: